تحلیل قیمت مسکن در آینده

جهش قیمت‌ها در کنار تورم عمومی و عقب‌ماندن دستمزد خانوار باعث شد خانواده‌های ایرانی به‌طور قابل ملاحظه‌ای قدرت خرید مسکن را از کف بدهند؛ این عوامل بازار مسکن را به خوابی طولانی فرو برد. با وجود این دولت یازدهم از زمان تحویل کابینه، به سیاست‌های نادرست دولت نهم و دهم در بازار مسکن انتقادهای زیادی وارد کرد. دولت یازدهم که بنا را بر دخالت‌نکردن در بازار مسکن گذاشته بود، با کنترل نرخ تورم عمومی و تک‌رقمی کردن آن توانست تورم بازار مسکن را هم کنترل کند. بازاری که هر سال به‌طور میانگین بین ١٥ تا ٢٠‌درصد افزایش قیمت را تجربه می‌کرد در دولت یازدهم به‌طور متوسط تنها ١٠درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است.

علاوه بر این دولت یازدهم تلاش کرد با ٩ برابر کردن مبلغ وام مسکن قدرت خریداران را افزایش دهد و مانع ورود سوداگران و دلالان به بازار شود. بر این اساس مبلغ وام مسکن که در دولت گذشته حداکثر ٢٠‌میلیون تومان بود با چند دوره افزایش تا سقف ١٨٠‌میلیون تومان رسید. مجموع این اقدامات چشم‌انداز روشنی برای بازار مسکن ترسیم کرده است. بازاری که حالا در غیاب دلالان و واقعی‌شدن تقاضای خرید کم‌کم بارقه‌هایی از رونق و خروج از رکود را تجربه می‌کند. رونقی که به گفته کارشناسان با شوک قیمتی همراه نیست و حداکثر افزایش قیمت مسکن در حد تورم خواهد بود.

خیز ٥٠٠‌درصدی قیمت مسکن در دولت گذشته

شاید فراموش‌ کرده باشید که پرونده مسکن در انتهای دولت دهم چگونه بسته شد؛ بعد از دو جهش قیمتی در سال‌های ٨٥ و ٩٢، رکورد افزایش قیمت مسکن کشور در یک دوره ٨ ساله شکست و قیمت مسکن بنا بر اعلام علی چگینی، مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزیر راه و شهرسازی معادل ٥٠٠‌درصد افزایش پیدا کرد. ماحصل این نابسامانی‌ها، فرورفتن بازار مسکن در رکود عمیق و پرورش معضلی به نام «خانه‌های خالی» بود.

داستان از این قرار بود که در سال‌های گرانی بی‌حساب و کتاب مسکن بازار ساخت‌وساز داغِ داغ شده بود و سال ‌به ‌سال بر تعداد خانه‌های خالی شهر اضافه می‌شد. سازنده‌ها دو دسته شده بودند؛ دسته نخست با بالارفتن فله‌ای تعداد واحدهای مسکونی، ترجیح دادند که به‌جای ارزانفروشی، واحدهای خود را تا سال‌های بعد خالی و کلیدنخورده نگه‌دارند تا با اوج گرانی در روزهای آینده، چند برابر حالت عادی سود کنند. دسته دوم سازندگانی بودند که واحدهای آپارتمانی را با قیمت‌های تمام‌شده بالا ساخته بودند و به رشد قیمت مسکن امید بسته بودند. تحویل واحدهای این دسته با جابه‌جایی دولت و کنترل قیمت مسکن متقارن شد؛ برای دسته دوم دیگر فروش واحدهای لوکس صرفه اقتصادی نداشت.

حالا حدود چهار سال از آن روزها می‌گذرد. به گزارش مرکز آمار ایران، در دولت یازدهم قیمت مسکن، تنها ١٠‌درصد رشد داشته و ترمز آن کشیده شده است. در حال حاضر از پاییز ٩٢ تا فروردین ٩٦ متوسط قیمت خرید مسکن در ایران، بین ٤‌میلیون و ٢٠٠ تا ٤‌میلیون و ٥٠٠‌هزار تومان است؛ این روزنامه امروز علل گران‌شدن خانه در دولت نهم و دهم و کنترل قیمت در دولت یازدهم را بررسی می‌کند.

مهدی روانشادنیا، عضو هیأت‌رئیسه نظام مهندسی کشور| رفتار کنونی بازار مسکن قابل پیش‌بینی بود. همیشه بعد از جهش‌های ناگهانی ٦ ماهه و یک‌ساله، یک دوره رکود چهار ساله به وجود می‌آید. در دولت گذشته دو جهش قابل توجه قیمت در سال‌های ٨٦ و ٩١ داشتیم. بعد از جهش‌ سال ٩١، بازار مسکن وارد رکود عمیقی شد که هنوز از آن خارج نشده است. در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران، ٤‌میلیون و ٥٠٠‌هزار تومان است که البته چهار ‌سال است بر این محور می‌چرخد. چرا که تنها ١٠‌درصد افزایش قیمت را در این دوره تجربه کرده است. علت اصلی رکود فعلی بازار مسکن، کنترل تورم دولت یازدهم و اشباع ناشی از سرمایه‌گذاری‌های بی‌محابا در دولت سابق است. سرمایه‌گذاری‌هایی که منجر به رخداد پدیده‌ای به نام «خانه‌های خالی» شد و ٢,٥‌میلیون خانه خالی روی دست کشور گذاشت.

در نظر داشته باشید که مسکن کالایی است که کشش‌پذیری پایینی دارد و نسبت به تغییرات کلی بازار و اقتصاد کشور دیر واکنش نشان می‌دهد و نمی‌توان انتظار داشت سایه اقدامات قبلی به سرعت از سر مسکن کنار رود.  موضوع دیگری که مطرح می‌شود، موضوع در نظر گرفتن عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. در سال‌های گذشته، اکثر ساختمان‌هایی که ساخته شدند بیش از ١١٠ مترمربع بودند درحالی‌که تقاضای اصلی مردم واحد‌های بین ٥٠ تا ٧٠ متر مربعی بوده است. به همین علت مسکن‌های خالی که در حال حاضر وجود دارند هم نمی‌توانند تقاضای مصرفی جامعه را پاسخگو باشند. ما در حال حاضر در بخش‌هایی که تقاضای اصلی جامعه است، نیاز به مسکن داریم. این مسکن می‌تواند با یک مدیریت صحیح و کارآمد در بافت‌های فرسوده ساخته شود. درمجموع با جمیع اتفاقاتی که در اقتصاد کلان کشور افتاده، من فکر می‌کنم اگر با سیاست‌های کنونی ادامه دهیم، رشد قیمت مسکن در حدود همان تورم خواهد بود.

تحویل ویرانه بازار مسکن به دولت روحانی

فرید قدیری- کارشناس بازار مسکن | هنگامی که صحبت از بازار مسکن است، تنها اعدادند که به ما راست می‌گویند. پیش از روی کار‌آمدن کابینه یازدهم، قیمت مسکن با جهش کم‌سابقه‌ای در بهار ٢٩ مواجه شد؛ بازار مسکن افزایش قیمت کم‌سابقه‌ای در حدود ٦٧ درصدی را تجربه کرد. این افزایش ناگهانی دقیقا با جابه‌جایی دولت دهم و یازدهم متقارن شد. دولت تدبیر و امید وقتی کشور را تحویل گرفت با دو مولفه واقعی مواجه شد که برای بازار مسکن رکودساز بودند؛ مولفه نخست جهش قیمت و مولفه دوم سرمایه‌گذاری‌های مهار نشده ساختمانی است. در مورد مولفه نخست قدرت خرید پایین مردم است که مقدمه‌ساز رکود می‌شود و در مورد مولفه دوم خانه‌های خالی روی دست‌مانده سازندگانی است که بی‌محابا ساختند و حالا که قیمت‌ها کنترل شد ، به سودی که مدنظرشان بود دست نیافتند.

مسکن مهر یکی دیگر از معضلاتی بود که کابینه روحانی با آن مواجه شد. از ٢‌میلیون و ٠٠٥ هزار مسکن مهری که ماحصل دولت سابق بود و حسابی روی آن مانور داده می‌شد تنها یک‌میلیون و ٠٠٤ هزار واحد آن تکمیل و مابقی به دولت یازدهم پاس داده شد. در واقع می‌توان گفت که بدترین حالت بازار مسکن در آستانه دولت یازدهم به وجود آمد. در سال‌های ٨٨ تا ٢٩ هیچ‌گونه افزایش وامی نداشتیم.

اگر بخواهیم جزیی‌تر بنگریم یکی دیگر از مشکلات هماهنگ‌نبودن عرضه و تقاضا در سال‌های گذشته بود. در حالی ‌که تمامی سازنده‌ها واحدهای بالای ٠١١ متر مربعی ساخته بودند، نیاز واقعی کنونی جامعه بین ٠٥ تا ٠٧ متر مربع است. حالا واحدهای ساخته‌شده و آماده‌شده نیاز واقعی جامعه را پوشش نمی‌دهد.  حباب قیمتی مسکن در این دوره تخلیه و رفتار سازنده اصلاح شد. دولت یازدهم در نخستین اقدام، در سال‌های ٣٩ و ٤٩ به ترتیب ٠١ و ١٢‌درصد قیمت مسکن را کاهش داد. همچنین ضمن مهار قیمت نجومی مسکن، ابتدا وام مسکن را از ٠٢ به ٠٦١ ‌میلیون افزایش داد.  می‌توان گفت رکود سال‌های اخیر بازار مسکن که ناشی از سیاست‌های غلط سال‌های گذشته است، رو به اتمام است. در ‌سال ٥٩ حجم خرید در بازار مسکن بین ٥ تا ٧‌درصد رشد کرد و به نوعی وارد فاز پیش‌رونق شد. این اتفاق در حالی افتاد که با وجود تورم ٩ درصدی، قیمت مسکن تنها ٥‌درصد افزایش یافت و درواقع می‌توان گفت قیمت مسکن ٤‌درصد پایین‌تر از قدرت خرید مردم بود.  البته اشکالاتی هم به دوره کنونی وارد است. دهک‌های اول و دوم درآمدی به خاطر تکمیل میراث مسکن مهر رها شدند و تمرکز دولت روی تقویت قدرت خرید مسکن دهک‌های متوسط جامعه گذاشته شد. در نظر داشته باشیم که دو دهک اول سالانه ٠٠٢ هزار مسکن نیاز دارند و برای تأمین این عدد باید طرح‌های جدیدی در نظر گرفته شود.  در مجموع من آینده روشنی برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنم. در این چهار سال فضا برای سفته‌بازی ایجاد نشده و بر مسیر دلالان موانع مختلفی قرار داده شده است. در این فضا نیازهای واقعی جامعه برطرف می‌شود نه نیازهای عده‌ای خاص که پول‌های هنگفت را در آشفتگی بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

منبع: شهروند

تاریخ : 1396 / 02 / 25
دسته :
برچسب ها :

نظرات کاربران

کارشناس بیلدینگ پلاس

سلام کارشناس بیلدینگ پلاس هستم به شما کمک میکنم متناسب با کار و نیاز خود محصول مناسب را انتخاب نمایید از صحبت با شما خوشحال خواهم شد.

02188662433