تحلیل تحولات بازار مسکن در مرداد 96

تعداد معاملات مسکن بر خلاف کاهش 2،5 درصدی که در ماه تیر داشته است در ماه مرداد به بالاترین حد خود در طول چهار سال گذشته(به استثنا اردیبهشت 1393)رسید.اما با این وجود نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان 6،1 درصد افزایش یافت که چندان قابل توجه نمی باشد.

نرخ های سود بالا (اعم از نرخ سود اوراق و نرخ سود سپرده بانکی)نقش قابل توجهی در کاهش معاملات مسکن دارد زیرا جذابیت بازار بانکی را برای سرمایه گذاران افزایش می دهد و در صورتی که سیاست جدید بانک مرکزی موفق شود نرخ سود تعادلی در اقتصاد را به طور قابل توجهی کاهش می دهد می توان انتظار داشت میزان معاملات مسکن در ماه های آینده افزایش یابد و در بازار مسکن تحرک ایجاد کند.

قیمت مسکن شهر تهران در ماه مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل 6،3درصد افزایش یافته است.مقایسه رشد قیمت مسکن و نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصرف کننده حاکی از افت 2،3 درصدی قیمت حقیقی مسکن در ماه تیر نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

نرخ بازدهی مسکن در شهر تهران در مرداد ماه سال جاری به 13،6 درصد رسیده است که نه تنها از نرخ سود اوراق بلکه حتی از نرخ رسمی سود سپرده بانکی (15 درصد)نیز پایین تر می باشد. این شکاف همچنان مانع از حرکت جریان سرمایه به سمت بازار مسکن می شود.

تعداد معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران

تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران (واحد)

رشد تعداد معاملات واحدهای مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل در شهر تهران(درصد)

تعداد معاملات مسکن بر خلاف کاهش 2،5 درصدی که در ماه تیر داشته است در ماه مرداد به بالاترین حد خود در طول چهار سال گذشته به استثنا(اردیبهشت 1393)رسید.اما با این وجود نسبت به ماه مشابه سال قبل به میزان 6،1 درصد افزایش یافت که چندان قابل توجه نمی باشد.

نرخ های سود بالا (اعم از نرخ سود اوراق و نرخ سود سپرده بانکی)نقش قابل توجهی در کاهش معاملات مسکن دارد زیرا جذابیت بازار بانکی را برای سرمایه گذاران افزایش می دهد و در صورتی که سیاست جدید بانک مرکزی موفق شود نرخ سود تعادلی در اقتصاد را به طور قابل توجهی کاهش دهد می توان انتظار داشت میزان معاملات مسکن در ماه آینده افزایش یابد و در بازار مسکن تحرک ایجاد کند.

رشد متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنا در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل و تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصرف کننده(درصد)

قیمت مسکن شهر تهران در ماه مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل 6،3 درصد افزایش یافته است.مقایسه رشد قیمت مسکن و نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصرف کننده حاکی از افت 2،3 درصدی قیمت حقیقی مسکن در ماه مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل است .اما فاصله بین تورم شاخص قیمت مصرف کننده و رشد قیمت مسکن در حال کاهش است.رشد حقیقی قیمت مسکن در طول یک سال گذشته به جز در دی ماه 1395 منفی بوده است.

سرمایه گذاری در ساختمان

مقایسه نرخ بازدهی مسکن و میانگین موزون نرخ سود اوراق

نرخ بازدهی مسکن در شهر تهران در مرداد ماه سال جاری به 13،6 درصد رسید.چنانکه در نمودار مشاهده می شود ،نرخ بازدهی بازار مسکن با میانگین موزون نرخ سود اوراق تامین مالی فاصله زیادی دارد و نه تنها از نرخ سود اوراق بلکه حتی از نرخ رسمی سود سپرده بانکی(15درصد)نیز پایین تر می باشد.این شکاف همچنان مانع از حرکت جریان سرمایه به سمت بازار مسکن می شود.

اجاره بهای مسکن

رشد نقطه به نقطه متوسط اجاره بهای کشور ونرخ تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصرف کننده(درصد)

تغییرات اجاره بها تحت تاثیر نرخ تورم شاخص قیمت مصرف کننده و همین طور نوسانات قیمت مسکن است.رشد پایین تر قیمت مسکن نسبت به تورم مصرف کننده سبب شده تا در طول ماه های گذشته ،عمدتا رشد اجاره بها کمتر از نرخ تورم مصرف کننده باشد.با کاهش تورم نقطه به نقطه شاخص قیمت مصرف کننده در ماه مرداد،رشد نقطه ب نقطه اجاره بها به پایین ترین حد خود در چند سال اخیر رسیده است.

تسهیلات ساخت و خرید مسکن

رشد ارزش حقیقی تسهیلات اعطایی به تفکیک خرید و ساخت در کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل(درصد)

تاثیر تسهیلات بر معاملات مسکن در شهر تهران

مقایسه رشد تعداد کل معاملات مسکن تهران و رشد تعداد معاملات بدون دریافت تسهیلات نسبت به ماه مشابه سال قبل

تعداد تسهیلات اعطایی خرید در شهر تهران در تیر ماه 23 درصد رشد داشته است.از سوی دیگر،تعداد معاملات بدون دریافت تسهیلات در تیر ماه2،1 درصد کاهش یافته که نشانگر شرایط رکودی بازار مسکن است.در واقع رشد 6،1 درصدی تعداد کل معاملات با کمک تسهیلات دریافتی در این ماه صورت گرفته است.احتمالا بدون ابزار حمایتی تسهیلات،نرخ رشد معاملات در ماه مرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل،منفی می شود.

منبع: دفتر معاونت پژوهشی، دفتر آمار و پایش اقتصادی