گزارش بازار مسکن تهران در خرداد ماه ۹۶

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 13966» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. در این گزارش آمده است:

در خردادماه سال 1396 ، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به  15.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.8 درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 45.6 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5.4 درصد افزایش نشان می‌دهد.

این گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» می‌باشد.

حجم معاملات مسکن

در خردادماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15362 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 0.8 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 46.9 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل 4.8 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران برحسب سال ساخت

توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در خردادماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 10.9 و 8.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 72.5 درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 15، 10، 7، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقی‌مانده 27.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

توزیع مناطق شهر تهران برحسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در خرداد ماه 96

 تحولات قیمت مسکن

در خردادماه سال 1396، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 45.6 میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.7 و 5.4 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 20 (معادل 9.6 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل 1.1 درصد) تعلق دارد.

عملکرد معاملات انجام‌شده در شهر تهران

در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل 98.9 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 22.9 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 و 8 درصد افزایش نشان می‌دهد.

متوسط قيمت يک متر مربع زير بنای واحد مسکونی مناطق شهر تهران

تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در سه‌ماهه نخست سال 1396

در سه‌ماهه نخست سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 37.1 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 1 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 44.9 میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل، 4.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

عملکرد معاملات انجام شده در شهر تهران در سه ماهه نخست سال های 94 تا 96

سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

 توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در خردادماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 13 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 25 تا 30 و 35 تا 40 میلیون ریال به ترتیب با سهم 12 و 11 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که در حدود 61.6 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (45.6 میلیون ریال) معامله‌شده‌اند.

توزيع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خردادماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15.7 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و 50 تا 60 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.8 و 13.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 51.9 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.

توزيع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده برحسب سطح زيربنا

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در خردادماه سال 1396، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 1500 تا 2000 میلیون ریال با اختصاص سهم 14 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 2000 تا 2500 و 1000 تا 1500 میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 12 و 10.9 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 49.2 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است.

توزيع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی

تحولات اجاره‌بهای مسکن

در خردادماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9.3 درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک‌ساله تنظیم می‌گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه 100=1390) معادل 28.4 درصد می‌باشد.

نرخ رشد قیمت مسکن درشهر تهران نرخ رشد شاخص شاخص بهای کالا ها و خدمات مصرفی

جمع‌بندی

در خردادماه سال 1396 حجم معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به 15.4 هزار فقره و 45.6 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.8 درصد کاهش و 5.4 درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در خردادماه سال 1396 مؤید تغییر متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در این دوره می‌باشد، به‌طوری‌که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9.3 درصد رشد نشان می‌دهد.

منبع: بانک مرکزی